住宅ローン借り換え 比較ガイド
諸費用込みの総額で「本当に得か」を判断する（金利は2026年11月時点）
借り換えは「得する条件」より「総額比較」で判断する
住宅ローンの借り換えでは、古くから「①金利差1%以上 ②ローン残高1,000万円以上 ③残期間10年以上」という3条件が目安とされてきました。 しかしこの経験則は、金利が高かった時代の目安であり、現在の低金利環境ではやや硬直的です。 金利差が1%に満たなくても、残高が大きく・残期間が長く・諸費用が小さければ得になるケースは十分にあります。 逆に金利差が1%以上あっても、残高が小さかったり諸費用が大きければ回収できないこともあります。
本質は「諸費用を含めた総額の比較」です。借り換えには事務手数料（定率2.2%または定額）に加え、登記費用・印紙税・既存ローンの保証料抹消などで 数十万円の諸費用がかかります。この諸費用を、毎月の返済額の軽減で何か月かけて回収できるか（回収期間）と、 残期間トータルでの損益を、実際の数字で試算することが欠かせません。
借り換えでは残高そのものに手数料がかかります。定率型（借入額×2.2%）は残高が大きいほど諸費用が膨らみ、 たとえば残高3,000万円なら約66万円。一方定額型（11万円・33万円など）は大口ほど割安になります。 金利がわずかに高くても定額手数料の銀行のほうが総額で有利、という逆転も起こります。金利だけでなく手数料の型を必ず合わせて比較してください。
借り換え先候補の比較（変動金利の安い順）
当サイトが公式一次情報で監査した住宅ローンを、借り換えの観点（金利・事務手数料の型・繰上返済手数料・団信）で比較します。 変動金利の見出しをタップすると並び替えできます。
| 商品名 | 事務手数料 | 繰上返済手数料 | 団信の要点 | |
|---|---|---|---|---|
| JA岡山 住宅ローン（新築・購入コース）とくとくプラン 岡山市農業協同組合（JA岡山）／JAバンク | 年1.05% 借換別建て借り換えは「JA住宅ローン（借換応援型）」が別商品。公式でご確認ください | 定率 2.20%＋定額66,000円 / 定額66,000円定率/定額 | 所定の事務手数料（JAネットバンクは優遇） | JA団信（掛金JA負担） |
| 三菱UFJ銀行住宅ローン 株式会社三菱UFJ銀行 | 年1.195% 借換別建て借り換えは変動1.245%（新規1.195%と別建て・2026年11月1日現在・固定は新規と同率） | 定率 2.20%定率 | 一部繰上 無料 | 基本団信 無料／3大疾病保障 +0.3% |
| UI銀行 UI 住宅ローン 株式会社UI銀行 | 年1.195% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.2%（＋5,500円＋33,000円）定率 | 変動期間中の一部 無料／固定期間中 3.3万円〜 | 保険料当社負担／三大疾病・重度慢性疾患特約等の選択肢 |
| りそな銀行住宅ローン 株式会社りそな銀行 | 年1.25% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%（金利上乗せ型は+0.3%）定率 | 一部繰上 無料 | 基本無料／がん+0.1%・3大疾病+0.2%・団信革命+0.25% |
| 埼玉りそな銀行 住宅ローン（りそな住宅ローン） 株式会社埼玉りそな銀行 | 年1.25% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%（金利上乗せ型は+0.3%）定率 | 一部（ネット）無料／全額はネット不可・店頭有料 | 基本無料／がん+0.1%・団信革命+0.25%〜 |
| みずほ銀行 住宅ローン 株式会社みずほ銀行 | 年1.275% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%（ゼロ型0円）定率 | 一部繰上 無料 | 一般団信 無料（保険料銀行負担）／がん +0.1%・ワイド +0.3% |
| 横浜銀行 住宅ローン 株式会社横浜銀行 | 年1.325% 借換別建て借り換えは新規と別建て（借換専用金利プランあり）。公式でご確認ください | 定率2.20% / 定額2.2万（＋担保3.3万）定率/定額 | 一部繰上 無料 | 一般団信 無料（保険料銀行負担）／がん +0.20%・3大疾病 +0.25% |
| 静岡銀行 住宅ローン 株式会社静岡銀行 | 年1.4% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率2.2%＋保証定額 / 純変動 定額11万〜定率/定額 | 一部繰上 無料 | 一般団信 上乗せなし（保険料当行負担）／疾病団信 +0.1〜0.4% |
| JA横浜 JA住宅ローンとくとくプラン 横浜農業協同組合（JA横浜）／JAバンク | 年1.45% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 77,000円（＋保証料）定額 | 一部5,000〜5,500円／全額5,000〜1.1万円 | JA団信（三大疾病特約等は上乗せ） |
| 千葉銀行 住宅ローン 株式会社千葉銀行 | 年1.5% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 5.5万円定額 | 一部無料（ネット）／窓口3.3万円 | 加入必須（保険料当行負担）／がん・11疾病 上乗せあり |
| 八十二長野銀行 住宅ローン 株式会社八十二長野銀行 | 年1.5% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 22,000円＋33,000円定額 | 一部（IB）無料／窓口5,500円・全額3.3万円 | 保険料当行負担（がん・3大疾病+5・全疾病の保障あり） |
| 三井住友銀行 住宅ローン 株式会社三井住友銀行 | 年1.525% 借換別建て借り換えは変動1.575%〜・固定10年4.50%〜（新規と別建て・2026年11月・WEB申込専用借り換えローン） | 定率 2.20%定率 | 一部繰上 無料 | 一般団信 無料（保険料銀行負担）／8大疾病 +0.30% |
| 福岡銀行 住宅ローン 株式会社福岡銀行 | 年1.525% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率2.2% / 定額5.5万定率/定額 | 一部 固定期間中3.3万円／変動中5,500円 | 保険料福岡負担／がん +0.1%・8大疾病 +0.2% |
| 西日本シティ銀行 NCB住宅ローン アドバンス 株式会社西日本シティ銀行 ⚠ 未再確認 | 年1.525% 借換別建て借り換えは「NCB借換応援住宅ローン」が別商品（変動1.675%〜・2026年11月3日に公式の借換応援ページで確認） | 定率 2.200%（保証会社手数料込）定率 | 一部（IB）無料／窓口1.1万円（実行後1年は不可） | 保険料銀行負担／11疾病+0.1%・3大疾病+0.2%等 |
| イオン銀行住宅ローン 株式会社イオン銀行 | 年1.54% 借換別建て借り換えは変動1.63%（新規1.54%と別建て・2026年11月1日現在） | 定額11万 / 定率2.2%定額/定率 | 一部無料／全額 5.5万円 | 一般・全疾病 0%／がん+0.1%・8疾病+0.3% |
| 常陽銀行 住宅ローン 株式会社常陽銀行 | 年1.575% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 55,000円 / 定率 2.2%定額/定率 | 一部（アクセスジェイ）無料／窓口は有料 | 一般団信 無料（保険料銀行負担） |
| 群馬銀行 住宅ローン（金利選択プラン） 株式会社群馬銀行 | 年1.645% 借換別建て借り換えは「特別金利 住宅ローンWEB借換限定」が別建て。公式でご確認ください | 定額 55,000円（＋電子契約5,500円）定額 | 一部（インターネットバンキング）無料 | 一般団信／ガン+0.05%・3大疾病プラス5+0.3% |
| 京都銀行 京銀住宅ローン 株式会社京都銀行 | 年1.675% 借換別建て借り換え専用金利プランは変動1.365%〜（新規1.675%と別建て・2026年11月借入分） | 定額 55,000円定額 | 一部・完済（ネット予約）無料／窓口 完済3.3万円 | 保険料当行負担（種類により上乗せ） |
| SBI新生銀行住宅ローン（パワースマート住宅ローン） 株式会社SBI新生銀行 | 年1.68% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%定率 | 一部繰上 無料 | 全疾病保障付団信 無料／ガン団信 +0.1% |
| PayPay銀行住宅ローン PayPay銀行株式会社 | 年1.7% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%定率 | 一部無料（Web）／全額 3.3万円 | 全疾病保障付一般団信 無料／がん50%保障 +0.1% |
| 三井住友信託銀行 住宅ローン（住まいのアシスト） 三井住友信託銀行株式会社 | 年1.7% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率2.2% / 定額3.3万定率/定額 | 一部繰上 無料 | 一般団信付き／八大疾病・自然災害は金利上乗せ |
| JAめぐみの 住宅ローン（とくとくプラン） めぐみの農業協同組合（JAめぐみの）／JAバンク | 年1.725% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 55,000円（＋保証料）定額 | 一部 無料（条件あり）／全額5,500〜5.5万円 | JA団信（掛金JA負担・連生+0.25%等） |
| auじぶん銀行住宅ローン auじぶん銀行株式会社 | 年1.734% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%定率 | 一部無料／固定期間中の全額 3.3万円 | がん50%保障団信を無料付帯 |
| 楽天銀行住宅ローン 楽天銀行株式会社 | 年1.797% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 330,000円定額 | 一部繰上 無料 | がん50%保障団信を無料付帯（満50歳以下） |
| ソニー銀行住宅ローン ソニー銀行株式会社 | 年1.847% 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 2.20%定率 | 一部繰上 無料 | がん50%保障 +0%／がん100%保障 +0.1% |
| フラット35（買取型） 独立行政法人住宅金融支援機構（取扱金融機関経由で申込） | — 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 取扱機関による取扱機関による | 一部繰上 無料 | 新機構団信込み（非加入で-0.2%） |
| JA住宅ローン 全国の各JA（農業協同組合）／JAバンク | — 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 地域による地域による | 一部繰上 無料 | JA団信5メニュー（3大疾病/9大疾病/がん/標準/ワイド） |
| 楽天銀行 フラット35（買取型） 楽天銀行株式会社（住宅金融支援機構の取扱金融機関） | — 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 1.10%（借換0.99%）定率 | 一部繰上 無料 | 新機構団信込み（団信なし−0.20%・デュエット+0.18%・3大疾病+0.24%） |
| 広島銀行 スーパー住宅ローン 株式会社広島銀行 | — 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定額 55,000円 / 定率 2.20%定額/定率 | 一部（インターネットバンキング）無料 | 地銀協またはカーディフ（がん保障特約付は定額プランの金利） |
| 北洋銀行 ほくよう住宅ローン（NP保証口） 株式会社北洋銀行 | — 新規金利を表示。借り換え金利は公式でご確認ください | 定率 1.10%/2.20% / 定額 27,500円定率/定額 | 一部 0円（固定特約再選択も0円） | 第二地銀協統一団信・八大疾病・11疾病は上乗せなし（住実・全傷病+0.10%等） |
※新規受付を終了した商品（ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）住宅ローン（WEB申込コース）：2026年10月30日 17:00終了）は比較の対象から除いています。商品ページの掲載は続けています。
※表の金利は各行の変動金利（新規・最優遇・2026年11月時点）です。繰上返済は一部繰上の扱いを示します（全額繰上は金融機関により手数料）。 団信・保証料・優遇条件により実際の負担は変わります。auじぶん・PayPay は優遇割適用前のheadlineを表示しています。
借り換え金利の注意点（新規と別建ての行がある）
住宅ローンの金利は、新規借入と借り換えで異なる（別建ての）金融機関があります。 本ページの表は各行の新規の変動金利を掲載しています。借り換え金利が新規と別に設定されていることを公式で確認できた行には 「借換別建て」バッジと実際の借り換え金利を注記しています。
- イオン銀行：新規（物件価格80%以内・定率型）は年1.54%ですが、お借り換えは年1.63%と別建てです（2026年11月1日現在・公式表記）。三菱UFJ銀行も変動金利は新規1.195%・お借り換え1.245%と別建てです（同）。
- 上記以外の行は、借り換え専用金利の別建てを当サイトでは未確認のため新規金利を表示しています。借り換え時の適用金利は必ず各公式サイトでご確認ください。
※本ページは全行の借り換え金利を網羅的に検証したものではありません。確認できた範囲を明示し、未確認分は「新規表示・公式で要確認」としています。
借り換え差額シミュレーターで回収期間を試算
現在の残高・金利・残期間と、借り換え先の金利・事務手数料（定率／定額）を入力すると、 毎月の差額・総返済額の差・諸費用の回収期間を自動で計算します。
借り換え差額をシミュレーションする金利・手数料は各金融機関の改定で変わります（本ページの金利は2026年11月時点）。掲載値は最優遇・特定条件を含み、実際の適用金利・諸費用は審査結果や借入条件により異なります。 借り換えの可否・効果を保証するものではありません。お申し込み前に必ず各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。当サイトはアフィリエイトプログラムを利用しています。