住宅ローン繰り上げ返済シミュレーション【どのくらい得する？】

住宅ローンを借りている方なら誰もが気になる「繰り上げ返済」。まとまったお金ができたとき、どのくらい利息を節約できるのでしょうか？本記事では、3,000万円・35年・変動金利0.984%という実際の条件をもとに具体的なシミュレーションを行い、2種類の繰り上げ返済の効果を比較します。

繰り上げ返済とは？2種類の違い

繰り上げ返済とは、毎月の定期返済とは別に、手元の資金を使って元本を前倒しで返済することです。余分に支払った分はすべて元本に充当されるため、それ以降の利息を減らす効果があります。繰り上げ返済には大きく分けて「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

どちらの方法を選ぶかによって、利息の節約額・毎月の返済額への影響が大きく異なります。ご自身の状況（月々の返済を楽にしたいか、総額を減らしたいか）に合わせて選択しましょう。

項目	期間短縮型	返済額軽減型
仕組み	毎月返済額はそのままで返済期間を短くする	返済期間はそのままで毎月返済額を下げる
利息軽減効果	大きい	期間短縮型より小さい
毎月返済額	変わらない	下がる
完済時期	早まる	変わらない
向いている人	総返済額をできるだけ減らしたい人	月々の家計負担をすぐに軽くしたい人

期間短縮型 vs 返済額軽減型の比較

シミュレーション：3,000万円・35年・金利0.984%

auじぶん銀行の住宅ローン（2026年5月の変動金利参考値0.984%）をベースに試算します。

借入開始から10年後（残り25年・残高約2,300万円）の時点で100万円を繰り上げ返済した場合の効果を試算します。

CHECK

100万円の繰り上げ返済でいくら得する？

3,000万円・35年・変動0.984%の前提で、借入10年後に100万円を「期間短縮型」で繰り上げ返済すると、返済期間が短縮されるとともに、その後支払うはずだった利息が数十万円規模で軽減される計算になります。金利が同じでも繰り上げのタイミングが早いほど効果は大きくなります。 ※あくまで一定の前提に基づく試算例であり、実際の金利・残高・返済方式により結果は変わります。

期間短縮型vs返済額軽減型：どちらが得？

変動金利は将来的に上昇する可能性があります。仮に金利が上昇した場合、繰り上げ返済の効果はさらに大きくなります。

金利が高いほど、早期の繰り上げ返済による利息節約効果は大きくなります。変動金利で借りている方は、金利上昇局面では積極的な繰り上げ返済を検討する価値があります。

繰り上げ返済のベストタイミング

2種類の繰り上げ返済の選択は、ライフスタイルや優先事項によって変わります。

純粋に総返済額を減らしたいなら、一般的に期間短縮型の方が利息節約効果が大きくなります。ただし、月々の返済額が変わらないため、家計の余裕が生まれるのは完済時まで待つことになります。

繰り上げ返済手数料無料の住宅ローン

一方、返済額軽減型は毎月の返済額が下がるため、家計の余裕をすぐに感じることができます。その分を投資（iDeCo・NISA等）に回すという選択肢も考えられます。

繰り上げ返済はタイミングが重要です。同じ金額を返済するなら、早いほど利息節約効果が高くなります。

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